| | | | 1998 yazında kurulan Resco, gayrimenkul sektöründeki kabuk değişimi sürecinin yeni temsilcilerinden biri. İstanbul ve Bakü’de ticari gayrimenkul yatırımcılarına, bina sahiplerine ve kullanıcılara hizmet veren bir gayrimenkul danışmanlık şirketi. Temel faaliyet alanı A Sınıfı ofis binaları piyasası ve ağırlıklı olarak yabancı şirketlere hizmet veriyor.
Resco, 1 Şubat itibarıyla Colliers Resco adını alarak, bu dev uluslararası gayrimenkul zincirinin Türkiye’deki temcilcisi oldu. Ayrıca, Colliers’ın Rusya, Ukrayna ve Kazakistan ülkelerindeki temsilcisi ile Orta Asya ve Kafkaslarda ortaklığa gitti. Preston Haskell, bu ülkelerdeki Colliers şirketlerinin sahibi. Bundan sonra Rusya ve diğer eski Sovyet cumhuriyetlerinde birlikte çalışacaklar.
Preston Haskell’in sahibi olduğu Colliers International (Rusya) ayrıca, Enka’nın Rusya’daki inşaatlarını pazarlayan tek yetkili kurum. Enka, Moskova’da 150 bin metrekarelik ticari gayrimenkul portföyüyle Colliers International - Moskova’nın en büyük müşterisi.
HEDEF PETROL ŞİRKETLERİ
Colliers Resco ile Colliers International Rusya’nın kurdukları ortaklığın yeni hedefi ise, Orta Asya ve Kafkaslar’daki petrol şirketlerine yönelik. Colliers International (Caspian) adı ile faaliyet gösterecek ortaklığın Bakü ve Alma Ata ofisleri üç senedir faaliyette. Bu ortaklığın hizmetleri ile hedeflediği kitle bölgedeki dev petrol şirketleri.
|
|
|
|
Türkiye ile Rusya pazarları arasındaki farka gelirsek, Rus pazarı daha profesyonel diyebilirim. Çalışmalar daha teknik yapılıyor
— PRESTON HASKELL
Colliers Rusya
|
|
Bu şirketler için yeni iş merkezlerinin, yaşam ve sosyal alanlarının, ve otellerin geliştirilmesinde hizmet verecekler. Bu sene içerisinde Kaşhagan ve Tengiz bölgesindeki petrol şirketlerinin merkezi konumundaki Kazakistan’ın Atyrau kentinde büro açma hedefleri var.
10 senedir Rusya’da çalışan Amerikalı bir girişimci olan Preston Haskell’in anlattığına göre, bu kenti Türk inşaat şirketleri adeta baştan inşaa ediyorlar. Zafer İnşaat, Chevron’un konutlarını yapıyor. Ofis projelerini Tepe - Fintraco ortaklığı gerçekleştiriyor. Ayrıca, Türk şirketleri 20 adet otel yapacaklar.
MOSKOVA-İSTANBUL KARŞILAŞTIRMASI
Colliers’ın Rusya, Ukrayna ve Kazakistan temsilcisi Preston Haskell ve Colliers Resco’nun ortaklarından Burak Öymen’le yaptığımız söyleşide, hem yanıbaşımızdaki bu gayrimenkul pazarlarını Türkiye ile karşılaştırdık hem de İstanbul’daki ticari gayrimenkul pazarını değerlendirdik.
Preston Haskell, Moskova’nın yanısıra Prag ve Budapeşte gibi yeni gelişen gayrimenkul pazarlarını İstanbul ile karşılaştırdı.
- Türkiye’deki ticari emlak piyasasını nasıl yorumluyorsunuz? Rusya ve diğer Doğu Avrupa ülkeleriyle karşılaştırarak Türk pazarını değerlendirir misiniz?
|
|
|
| | 
- Rus pazarının oldukça sağlıklı olduğunu söyleyebilirim. Ağustos 1998’deki krizin ardından geçen 2.5 yıl sonunda, Rus ekonomisi dipten hızlı bir dönüş yaptı. Emlak piyasasının temel göstergeleri oldukça güçlü durumda. Piyasayı sağlıklı kılan en önemli unsur ülkeye gelip emlak alan yabancı firmaların yanısıra yerlilerin de pazarda faaliyet göstermesi. Rusya’da yerli firmalar oldukça iyi durumda çalışıyor. Kriz öncesinin tersi olarak, piyasayı yerli firmalar sürüklüyor. Yerliler, krizden önce emlağa yatırım yapmayı düşünmezdi.
Proje geliştirmeciler (developer) için kar marjının oldukça yüksek olduğu bir piyasa. Gelişim potansiyeli yüksek.
- Karşılaştırma yapacak olursanız…
Türkiye ile Rusya pazarları arasındaki farka gelirsek, Rus pazarı daha profesyonel diyebilirim. Çalışmalar daha teknik yapılıyor. Çok yabancı danışmanlık (consulting) şirketi var. Bu profesyonellik de, Batılı ülkelerdeki gayrimenkul geliştirmciliğinin bir aynası gibi. Geliştirmeci danışman şirketi çalıştırıyor. Dizayna yardımcı oluyor. Daha sonra inşaat sürecine gidiliyor. Pazarlama faaliyetlerini de yapıyorlar. İnşaat bitiminden sonra gayrimenkulün yönetimini de bu şirket yapıyor.
GÜÇLÜ BANKACILIK SİSTEMİ VAR
| |
| İstanbul'da A Sınıfı Ofis Piyasası |
| | | | |
| | | • | Maslak: Toplam ofis alanı: 180.000 m2. Kiralanmaya hazır boş alan: 42.400 m2. Kira raiçleri: 11-20 dolar m2/ay. 24 ay içinde beklenen arz: 30.000 m2.
| |
| | | • | Levent: Toplam ofis alanı: 145.000 m2. Kiralanmaya hazır boş alan: 6.200 m2. Kira raiçleri: 18-26 dolar m2/ay. 24 ay içinde beklenen arz: 56.000 m2.
| |
| | | • | Etiler: Toplam ofis alanı: 49.000 m2. Kiralanmaya hazır boş alan: 4.700 m2. Kira raiçleri: 18-20 dolar m2/ay. 24 ay içinde beklenen arz: 7.000 m2.
| |
| | | • | Şişli-Zincirlikuyu-Mecidiyeköy: Toplam ofis alanı: 122.000 m2. Kiralanmaya hazır boş alan: 22.500 m2. Kira raiçleri: 14-20 dolar m2/ay. 24 ay içinde beklenen arz: 120.000 m2.
| |
| | | • | Kozyatağı: Toplam ofis alanı: 130.000 m2. Kiralanmaya hazır boş alan: 38.000 m2. Kira raiçleri: 12-18 dolar m2/ay. 24 ay içinde beklenen arz: 50.000 m2.
| |
| | | • | Kavacık: Toplam ofis alanı: 55.000 m2. Kiralanmaya hazır boş alan: 30.000 m2. Kira raiçleri: 10-16 dolar m2/ay. 24 ay içinde beklenen arz: 0 m2.
| |
| | | • | Havalanı bölgesi: Toplam ofis alanı: 200.000 m2. Kiralanmaya hazır boş alan: 70.000 m2. Kira raiçleri: 10-16 dolar m2/ay. 24 ay içinde beklenen arz: 20.000 m2.
| |
| | | • | İSTANBUL GENELİ: Toplam ofis alanı: 881.000 m2. Kiralanmaya hazır boş alan: 213.000 m2. Kira raiçleri: 10-26 dolar m2/ay. 24 ay içinde beklenen arz: 283.000 m2.
| |
| | | • | Kaynak: Colliers Resco
| |
| | |
|
|
Türkiye’de esasında çok kurumsal bir pazar var. Tarihi bir piyasa. Yabancı şirketler en az 20 yıldır Türkiye’de. Çok güçlü yerel bankalar ve şirketler var. Ancak, yerel geliştirmeciler, danışman firmalara gereken önemi vermiyor. Ancak, Resco grubu Batılı tarzda bir çalışma içinde diyebilirim. Bir gayrimenkulün İstanbul pazarında nasıl trade edilebileceğini biliyorlar. Batılı anlamda bu konuya çok önem veriyorlar ve kendilerini geliştiriyorlar.
- Doğu Avrupa kentleriyle İstanbul arasında bir rekabet var mı?
Doğu Avrupa’ya yatırım yapılan gayrimenkulün tersine, İstanbul’da gayrimenkulün çok uzun bir tarihi var. Yasal düzenmeler çok iyi oturmuş durumda. Sahiplik hakları gibi yasalar yerli yerinde. Önemli bir konu da geliştirmecilere finasman sağlayacak kurumsallaşmış bankacılık sisteminin olması.
Doğu Avrupa ekonomilerinde pozitif bir büyüme var yıllardır. Doğu Avrupa ülkelerine bakacak olursak, buralara son yıllarda çok hızlı ve yüklü bir biçimde yabancı sermaye aktığını görürüz. Özel sektörün yüzde 80’i yabancı şirketlerin elindedir Macaristan ve Çek Cumhuriyeti gibi ülkelerde. Türkiye’de ise durum tam tersidir.
Türkiye’nin perspektifinden bakarsak, Türkiye daha uzun vadeli yatırımcı için karlı. Çünkü, yerli müşterilerden çok yüksek bir talep var. Bu tarihi olarak da böyle olmuştur.
Rusya’da uzun vadede hükümetlere kuvvetli bir güvensizlik var. Bir yabancı bu pazara girmeye kuşkulu bakar. Enka gibi şirketlerin çok kontakları var, çeşitli yatırımları var. Ancak, başka bir yabancı yatırımcı için parayı güvenli olarak yatırmak ve bunun iyi bir getirisi olan yatırım olduğundan emin olmak ister.
RİSK ORANI ÖNEMLİ
|
|
|
|
Türkiye’de esasında çok kurumsal bir pazar var. Tarihi bir piyasa. Yabancı şirketler en az 20 yıldır Türkiye’de. Çok güçlü yerel bankalar ve şirketler var. Ancak, yerel geliştirmeciler, danışman firmalara gereken önemi vermiyor.
— PRESTON HASKELL
Colliers Rusya
|
|
Bunun için de kurumsallaşmış olmak büyük önem taşıyor. Risk oranı büyük önem taşıyor burada. Bu nedenle, Türkiye yabancı yatırımcı için uzun vadede çok iyi bir yatırımdır.
Yatırımcı için bir pazara girerken iki önemli kriter vardır. Birincisi o pazarın karlılığıdır. Yatırımın maliyeti, development maliyeti ve getirisi. Ayrıca, piyasa koşulları, inşaatın maliyeti, vergi rejimi, yapılan yatırımın kara geçip para getirmesinin kadar zaman alacağı da çok önemli
İkincisi de ülke riskidir. Örneğin Çek Cumhuriyeti’nde minimumdur. Türkiye’de ise risk daha fazladır.
İSTANBUL’DA KARLILIK YÜKSEK
- İstanbul’da karlılık oranı ne durumda?
Başarılı projelerde karlılık oranı yüzde 15 civarındadır. Daha az başarılı projelerde bu oran yüzde 10’a iner. Moskova’dan ve Doğu Avrupa ülkelerinden daha az bir orandır bu. Moskova’nın bir dezavantajı ise, nihai kullanıcı açısından İstanbul’a göre pahalı olmasıdır. Kalitesiz binalara çok yüksek meblağlar ödersiniz. İstanbul’da ise tarihi binalar olması büyük bir avantajdır.
Gelecek Levent bölgesinde
|
|
|
| | 
Söyleşinin bu bölümünde Resco Colliers ‘ın ortaklarından Burak Öymen’e dönüyoruz. Türkiye’de gayrimenkulün sorunlarını ve gelecek vaad eden bölgeleri konuşuyoruz. Burak Öymen, İstanbul ve Türkiye’nin finans merkezi durumundaki Levent bölgesinin önümüzdeki dönemde parlayacağını söylüyor.
- Türkiye’de gayrimenkul piyasasının sorunları neler?
- Biz, Türkiye’de geliştirmeci diye bir kavrama sahip değiliz. Onun ayrı yatırımcısı var, inşaat şirketi, mimarları var. Türkiye’de daha çok uygulanan müteahhit modeli. Kat karşılığı yapıyorsunuz. Arazi sahibiyle anlaşıyorsunuz. İnşaatınız yapıldıkça kat kat satıyorsunuz, maliyetleri karşılamak için. Kendi içinde sağlıksız bir sistem. Ancak son zamanlarda sağlıklı bir gelişme var. Çünkü yeni yeni kurulan gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve kurumsal yatırımcılar piyasaya önemli katkılarda bulunuyor. Bu tür şirketlerin gayrimenkule yatırım yapması piyasanın menfaatinedir.
- Kısaca İstanbul ofis piyasasını anlatır mısınız?
|
|
|
|
Levent, İstanbul’da parlayacak bölgelerin başında geliyor. İki köprü çıkışı arasında olması, metro altyapısı en olumlu özellikleri. Levent piyasası kesinlikle doymadı. Halen yüzde 95 doluluk var. Sadece yüzde 5’i boş.
— BURAK ÖYMEN
Colliers Resco Ortağı
|
|
İstanbul piyasasında 5 segment var. Otel, ofis, perakende, sanayi ve konut. Ofis piyasasını da bölgelere göre 7’ye bölebiliriz. Bunlar: Maslak, finans merkezi Levent, niche bir piyasa olan Etiler, Zincirlikuyu - Şişli - Mecidiyeköy’ü kapsayan Merkezi İş Bölgesi, Havaalanı, perakendeci şirketlerin yoğunlaştığı Kozyatağı ve Kavacık’tır. İstanbul’da spekülatif olarak inşa edilmiş, brüt ofis alanı toplamı 900 bin metrekaredir. Kiralanmaya hazır boş alan da 210 bin metrekaredir, bu boş alanların 70 bin metrekaresi havaalanı bölgesindedir..
- Bu bölgeler arasında en çok gelecek vaad eden hangisi?
- Levent parlayacak bölgelerin başında geliyor. İki köprü çıkışı arasında olması, metro altyapısı en olumlu özellikleri. Levent piyasası kesinlikle doymadı. Halen yüzde 95 doluluk var. Sadece yüzde 5’i boş. İstanbul’un genelinde boşluk oranı yüzde 25’tir. Zincirlikuyu - Şişli bölgesinde ise oversuply riski var. Örneğin Tat Towers yakında bitecek ve tek başına bu alt piyasaya 35 bin metrekare arz edecek, inşaat halindeki diğer büyük projelerin de tamamlnması ile bu bölgede bazı projeler pazarlama zorlukları ile karşılaşabilirler.
OFİS PAZARININ TOP 5’İ
- Peki, objektif olarak İstanbul’da geleceği olan, 5 ofis binasını sıralayabilir miniz? Yani, piyasanın Top 5’ini verebilir misiniz?
- Halen değerli olan, bu özelliğini uzun vadede koruyacak bu binaların özelliklerini şöyle sıralayabilirim: Altyapı ve mühendislik açısından çok iyi tasarlanmış, kullanışlılığı çok iyi ve içindeki kiracı yapısı açısından tercih edilen binalar...
Binaları saymadan önce bunun bir sıralama olmadığını söylemeliyim: 1- Maslak Polaris (Maslak), 2- Park Plaza (Maslak), 3- Ser Plaza (Havaalanı), 4- 195 Büyükdere Caddesi (Levent), 5- 1. Levent Plaza (Levent). | |
| |
Bankaların kara tahtaları siliniyor
